임대차를 갱신하면서 보증금을 올렸다면 기존 확정일자만으로 증액분까지 보호된다고 단정하기 어렵습니다. 기존 보증금과 추가된 금액의 우선변제 순위가 달라질 수 있기 때문입니다.
증액분은 별도로 순위가 정해질 수 있다
종전 계약에 확정일자를 받아 두었다면 기존 보증금은 그 확정일자를 기준으로 순위를 따집니다. 갱신 계약에서 보증금이 늘어난 경우에는 갱신 계약서나 증액 합의서에도 확정일자를 받아 두는 것이 안전합니다. 증액분의 순위는 새로 확정일자를 받은 시점을 기준으로 정해질 수 있어, 그 전에 설정된 근저당권 등보다 뒤에 놓일 수 있습니다. 확정일자만으로 보호가 완성되는 것은 아니며, 주택 인도와 전입신고 등 대항력 요건도 갖춰야 합니다.
계약서와 기존 자료를 함께 보관하기
갱신 계약서에는 주택 주소, 갱신 기간, 종전 보증금과 증액분, 전체 보증금을 분명히 적으세요. 별도 합의서를 작성한다면 증액 내용과 적용 시점을 확인할 수 있게 하고, 기존 계약서와 함께 보관하는 것이 좋습니다. 종전 계약서를 폐기하거나 기존 확정일자 자료를 잃어버리지 않도록 주의하세요. 확정일자는 주민센터나 등기소 등에서 받을 수 있으며, 계약서 원본과 신청에 필요한 서류를 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
보증금은 그대로인데 계약 기간만 연장하면 새 확정일자가 필요한가요?
보증금 증액이 없다면 통상 기존 계약의 확정일자 자료를 보관하면 됩니다. 다만 갱신 사실과 기간을 확인할 수 있도록 연장 합의서나 갱신 계약서를 작성해 두세요.
증액분에 새 확정일자를 받으면 기존 보증금 순위도 바뀌나요?
일반적으로 새 확정일자는 증액분의 순위 판단에 관련되고, 기존 보증금의 종전 확정일자까지 새 날짜로 바뀌는 것은 아닙니다. 구체적인 순위는 권리 설정 시점과 대항력 요건 등을 함께 따져야 합니다.